Недвижимость на Кипре дешевле, чем в большинстве стран Западной Европы, а эксплуатационные расходы относительно невысокие, поэтому инвестиции в нее – довольно выгодное вложение средств.
Рост цен на кипрскую недвижимость составляет 10−15% в год. Это меньше, чем в России, но больше, чем во многих европейских странах. Сдавая в аренду собственный дом на Кипре, можно заработать 5−6% годовых. По словам директора по развитию агентства «Зарубежная недвижимость» Валентины Нагиевой, хранение средств на депозитах приносит доход 3,3−3,5% годовых. Согласно данным Европейского центрального банка (ЕЦБ), за период с ноября 2005 года по октябрь 2006−го средний уровень инфляции на Кипре составил 2,3%, что ниже так называемого критерия стабильности цен (2,8%). По данным компании Belle Fleur, средние темпы инфляции останутся прежними в ближайшие месяцы. Кстати, Кипр – чуть ли не единственная из девяти стран – претендентов перехода на евровалюту, которая соответствует так называемому Маастрихтскому критерию инфляции.
По словам представителя компании Belle Fleur Максима Оськина, банки Кипра предоставляют кредиты в различной валюте, в зависимости от пожеланий клиента. В настоящее время большое число кредитов выдается в швейцарских франках, так как эта валюта наиболее устойчива по отношению к доллару или евро. Сейчас ставка по кредитам в швейцарских франках составляет 3,25% годовых.
Всемирный интерес
Толчок к росту цен кипрская недвижимость получила в результате вступления в Евросоюз в 2002 году. За несколько лет цены на курортах острова выросли примерно в два с половиной раза. Следующий виток специалисты обещают в 2008 году – после введения на Кипре евровалюты.
Среди покупателей недвижимости на Кипре много иностранцев. Из стран Евросоюза люди перебираются на остров на постоянное место жительства. По некоторым расчетам, уже в ближайшее время население Кипра удвоится за счет притока иностранцев.
Российские граждане также приняли участие в скупке кипрской недвижимости, а значит, поспособствовали росту цен. «Если сравнивать интерес россиян к Кипру лет десять назад и сегодня, можно сделать вывод, что он немного упал, – говорит Максим Оськин. – Но при этом Кипр по-прежнему находится в списке стран, чья популярность среди наших соотечественников очень высока. Главная причина – недвижимость Кипра все еще достаточно доступна, если сравнивать, к примеру, с той же Францией или Италией. И если раньше дом на Кипре был прерогативой в основном зажиточного класса, то теперь ситуация изменилась. В настоящее время позволить себе купить кипрскую недвижимость может представитель среднего класса».
Кипрские законы вообще лояльны по отношению к иностранцам, поскольку страна живет за счет туризма и недвижимости. Приобретение недвижимости с целью ведения бизнеса разрешается, если это выгодно для кипрской экономики. «Все зависит, во-первых, от того, в какую отрасль поступят вложения, во-вторых, от их объема, в-третьих, от личности потенциального инвестора, – поясняет Оськин. – Так, например, сфера оптовой и розничной торговли, услуг и промышленный сектор открыты для иностранных инвесторов: здесь доля их участия в проектах может доходить до 100%. А в секторе туризма максимально допустимое участие иностранцев в проекте – только 49%. Это касается строительства и покупки гостиниц, жилых комплексов, вилл и т.д.».
Недавно правительство решило превратить Кипр в элитный остров. Строятся 15 гольф−клубов, пять яхт-клубов, повсеместно – казино и дорогие отели. По замыслу правительства, сооружение инфраструктурных объектов должно повысить стоимость недвижимости (цены вырастут и на покупку, и на аренду).
Инвестиции под защитой
Заявления о намерении инвестировать в недвижимость обычно рассматриваются Центральным банком Кипра. Он имеет право отказать в покупке недвижимости, если обнаружит, например, криминальное происхождение денежных средств. Если иностранное участие в проектах предположительно превышает 50% или сумма инвестиций составляет более 1,5 млн долларов (750 тыс. кипрских фунтов), то заявления рассматриваются Министерством торговли, промышленности и туризма Кипра. В агентстве «Зарубежная недвижимость» советуют воздержаться от приобретения недвижимости на Северном Кипре: там много недобросовестных продавцов.
При покупке недвижимости она оформляется в собственность, которая гарантированно защищена законодательством Кипра. Иностранцам разрешено приобретать в собственность квартиру, дом с земельным участком или участок под строительство. Размер надела в любом случае не может превышать два донума (2675 кв. м), в особых случаях – три донума. Перечислять деньги на покупку недвижимости необходимо со своего счета в кипрском банке. Открыть такой счет очень просто. Средства должны поступать из-за рубежа. Происхождение денег объяснять не надо, но если потенциальный покупатель разыскивается, например, Интерполом, то сделка будет приостановлена.
По словам Максима Оськина, россияне могут воспользоваться кредитом в любом банке Кипра. Кредит можно получить прямо в Петербурге, в филиале кипрского банка. Как рассказывает управляющая департаментом зарубежной недвижимости компании «Гайот» Ирина Пашковская, на Кипре достаточно просто оформить ипотечный кредит. Стандартные условия – рассрочка до 25 лет, ставка – LIBOR+1,75%, размер первого взноса – 30%. Главное условие – доход заемщика должен превышать ежемесячные выплаты по кредиту в три раза. Справку о доходах можно выписать себе самостоятельно, взяв необходимую сумму заработка «с потолка», – никто проверять и не подумает.
Ассортимент
Приобретая жилую недвижимость на Кипре, россияне отдают предпочтение объектам стоимостью 100−500 тыс. долларов. Наибольшей популярностью пользуются квартиры в коттеджных комплексах. Комплексы, как правило, состоят из 10−15 двухэтажных домов, выполненных в едином архитектурном стиле и расположенных в тихом месте. Как правило, каждая вилла имеет индивидуальный бассейн (общие бассейны – прерогатива многоквартирных домов). Неподалеку обычно находится множество ресторанов, магазинов, таверн и т.д. Стоимость дома в малоэтажном комплексе – от 250 тыс. долларов.
Также вниманием пользуются мезонеты (таунхаузы) – двухэтажные дома для двух и более семей с индивидуальным входом и прилегающим участком. В комплекс обязательно включается бассейн с лежаками и душем, зеленая зона с автоматической системой полива, автостоянка. Стоимость такого дома – от 250 тыс. долларов.
Многоквартирные дома, которые предлагаются покупателям, как правило, расположены в престижных районах, близко от моря. В таких домах есть бассейн, крытая стоянка для автомобилей, видеодомофон, подсобные помещения. Цены – от 100 тыс. долларов и могут превысить 1 млн долларов. Самая дешевая жилая недвижимость – объекты вторичного рынка, квартиры-студии площадью 50 кв. м в кондоминиумах на побережье. Самая дорогая – виллы, выполненные по индивидуальному проекту, но расположенные в комплексной застройке. Их стоимость – от 300 тыс. долларов. По данным «Зарубежной недвижимости», средняя цена квадратного метра нежилых объектов – 6 тыс. долларов. Например, небольшое кафе-шоп стоит 690 тыс. долларов. Есть возможность купить готовый бизнес – кафе, ресторан, магазин. Помещение в этом случае обычно берут в аренду.
«Киприоты предпочитают недвижимость в горах, наши – около моря. Они и подняли цены на нее», – говорит Валентина Нагиева. «Цены на кипрскую недвижимость зависят от места гораздо сильнее, чем от площади. Поэтому самые дорогие объекты расположены у моря и имеют выход к пляжу», – комментирует Ирина Пашковская. Средняя цена жилья в Лимассоле – 2180 евро за квадратный метр, в Ларнаке – 2300 евро, а в Пафосе – 3 тыс. евро.
По словам Валентины Нагиевой, спрос на недвижимость рождает спрос на землю, которая постоянно растет в цене, влияя, в свою очередь, на стоимость строящихся объектов. Наиболее привлекательные районы острова интенсивно застраиваются, и мест, пригодных для строительства, остается все меньше. Тем не менее застройка на острове ведется достаточно активно. Как рассказывает Ирина Пашковская, строится много комплексов, в состав которых входят виллы. Как правило, это клубное жилье под конкретного заказчика. Строительство длится год-полтора. Основной материал – бетон, но в отделке принято использовать натуральный камень, мрамор.
Безусловно, виллы, возведенные по индивидуальным проектам где-нибудь на Пафосе, стоят недешево – 200−700 тыс. кипрских фунтов. Но есть комплексы попроще, расположенные в менее престижных местах. Там можно приобрести виллу по цене от 130 тыс. фунтов. Вся жилая недвижимость в новостройках сдается с отделкой, укомплектованными кухнями и ванными комнатами. При желании можно заказать еще и меблировку.
Российские риэлтеры не советуют клиентам самостоятельно заниматься строительством на Кипре. Причина – своеобразный подход местных властей к вопросам застройки. «Каждый земельный участок, прежде чем на нем разрешат строительство, проходит несколько этапов экспертизы. Первый этап – археологический, – рассказала Ирина Пашковская. – Поэтому мы, например, выбрали Пафос. Район считается сельскохозяйственным, для археологов там работы немного».
По данным компании «Гайот», приобрести строящийся объект можно на любом этапе: удорожания в период строительства не происходит. Расчет с застройщиком производится постепенно, пока возводится объект. Первый взнос – 25% стоимости, остальную сумму можно вносить, например, ежеквартально. Также возможен кредит на приобретение строящейся недвижимости.
Содержание жилья
Недвижимость стоимостью до 100 тыс. фунтов не подлежит налогообложению, от 100−250 тыс. фунтов – облагается налогом в размере 0,2%, от 250−500 тыс. фунтов – 0,3%, свыше 500 тыс. фунтов – 0,35%. Чистая прибыль от бизнеса облагается 20−процентным налогом, если сумма менее 40 тыс. фунтов (около 80 тыс. долларов), и 25−процентным, если прибыль выше.
Ежегодно необходимо уплачивать в местный бюджет коммунальный налог – от 30 до 150 фунтов, в зависимости от размеров дома. В сумму налога включены расходы на уличное освещение, вывоз мусора и прочее. Дважды в год выплачиваются взносы на обслуживание площадей общественного пользования. В зависимости от типа жилья и местоположения они могут составлять 350−400 фунтов в год. Деньги поступают владельцу комплекса на уборку территории, обслуживание бассейнов, садов и других объектов. Подобные расходы на содержание виллы обходятся дороже – 1−1,5 тыс. фунтов. Коммунальные платежи за виллу, на которой проживают четыре-пять человек, составляют примерно 700−800 фунтов в год.
Перспективы
Рост цен на кипрскую недвижимость, по словам Максима Оськина, «подчиняется общей тенденции: спрос превышает предложение так же, как и по всей Европе». По данным компании «Гайот», к началу 2008 года цены поднимутся на 15%. Затем, с 1 января 2008 года, Кипр перейдет на евровалюту, что обычно сопровождается подорожанием недвижимости. Кроме того, отмечают в компании «Зарубежная недвижимость», в 2008 году на острове будет введен НДС на землю – это добавит минимум 15% к существующим ценам. Специалисты единодушно прогнозируют дальнейший рост стоимости. По мнению Максима Оськина, после перехода на евро цены могут увеличиться на 30−40%, вплотную приблизившись к общеевропейскому уровню. До этого осталось полгода.
Источник: «Эксперт Северо-Запад» №24(327)
